Die neuen Regeln für die Eigentümer-Versammlung vom Dezember 2020

Am 01.12.2020 sind die neuen Bestimmungen der WEG-Novelle in Kraft getreten. Insbesondere für die Eigentümerversammlungen mit enormen Veränderungen für uns als Verwalter und Sie als Eigentümer. Der Nachfolgende Überblick erläutert die Neuregelungen und dient für Sie als Nachschlagewerk.

Die Einladung zur ETV

Nach wie vor ist grundsätzlich der Verwalter gem. § 24 Abs. 1 WEG als gesetzliches Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft alleine zur Einladung der Eigentümerversammlung befugt

Erleichterte Aufforderung zur Eigentümerversammlung

Bis zur WEG Novelle war es nötig die Schriftform einzuhalten.

Die Neufassung des § 24 Abs. 2 Alt. 2 WEG sieht vor, dass die Textform ausreicht. Hierfür reicht es gem. § 126b BGB aus, wenn eine Erklärung in digitaler Form abgegeben wird, da lediglich deren Speicherung und Reproduzierbarkeit gegeben sein muss. Hieraus lässt ich schließen dass eine Einladung per E-Mail oder Fax ausreichend ist.

Ersatzberechtigte für die Ladung zur ETV

Weigert sich ein Verwalter zur Einberufung der ETV, oder ist keiner vorhanden sieht der § 24 Abs. 3 WEG eine ersatzweise Ladungsbefugnis des Verwaltungsbeirats vor. Unklar indessen war, wie es sich verhält wenn kein Beirat gewählt wurde. Diese Lücke wurde nun geschlossen. Die Aktuelle Fassung des §24 Abs. 3 besagt, dass zusätzlich ein Eigentümer zur ersatzweisen Einberufung der ETV bevollmächtigt werden darf. Um nicht erst aktiv zu werden wenn sprichwörtlich das Kind bereits in den Brunnen fiel empfehlen wir von MA-Hausverwaltung den Eigentümern diesen Beschluss als sogenannten Vorratsbeschluss zu treffen. Dieser greift dann im oben beschriebenen Fall.

Die Ladungsfrist

Die Ladungsfrist wurde von zwei Wochen auf drei Wochen erhöht. Es sei denn es ist besondere Dringlichkeit gegeben.

Formalien der ETV

Um proaktiv gegen die vielen gerichtlichen Auseinandersetzungen zuzugehen hat der Gesetzgeber versucht die bisherigen Hürden zu entschärfen

Fortfall der Beschlussunfähigkeit 

Bis dato musste zu Beginn der Versammlung sowie zu jedem Punkt der Tagesordnung durch die Verwalter die Beschlussfähigkeit geprüft werden. In der Praxis kam es daher auf Grund mangelnder Teilnahme oft zur Beschlussunfähigkeit. Im § 25 WEG ist diese Bestimmung zur Beschlussunfähigkeit nun nicht mehr enthalten. Hieraus lässt sich schließen, dass jede Eigentümerversammlung unabhängig von der Anwesenheit der Eigentümer nun beschlussfähig ist. 

Erleichterte Formvorschriften 

In der Vergangenheit kam es mehrfach zu Streitigkeiten zwecks der Vertretung eines Eigentümers in der ETV. Der Gesetzgeber hat durch den § 25 Abs. 3 nun Abhilfe geschaffen. Es wurde angeordnet dass die Textform einer solchen Vollmacht ausreichend ist.

Die Hybrid-Eigentümerversammlung

Auf der Grundlage des § 23 Abs. 1 ist es möglich zu beschließen, dass sich einzelne Eigentümer digital der in Präsenz gehaltenen ETV zuschalten können. Eine reine Online-Versammlung ist stand jetzt aber noch nicht möglich.

Das neue Umlaufbeschlussverfahren

Die Koppelung der Schriftform an einen Umlaufbeschluss wurde aufgehoben. Nach Neufassung des §23 Abs. 3 S.1 WEG ist es nun ausreichend den Umlaufbeschluss in Textform durchzuführen. Ebenso kann gemäß § 23 Abs. 3 S.2 beschlossen werden, dass für einen Umlaufbeschluss die einfache Mehrheit ausreichend ist. 

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